中古マンションを購入したのでポイント・注意点・感想をまとめる
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※2017年5月に中古マンションを契約した際の情報なので古くなっている場合があります。
中古マンションを購入したので、その中で学んだこと、気づいたこと、得られた知見をまとめます。
- なぜ家を買ったか
- 今このタイミングで買うのは正しいのか
- 物件探し・内覧
- いろんなタイプの物件を見たほうがよい
- 坪単価・平米単価で比較する
- Suumoカウンター
- 不動産業者
- 内覧の前の下見
- 中古物件の内覧
- 売主物件は消費税がかからない
- 購入申込・契約
- ローンについて
- まとめ的な感想
なぜ家を買ったか
- 子供が二人できて賃貸の家が小さくなった
- また賃貸に引っ越すなら買ってしまおう、という勢い
- 定年後も家賃を払い続けるのが嫌だった
- もうそろそろいい年だし、いいかなと思った
今このタイミングで買うのは正しいのか
わからない。
経済・社会情勢的な判断と、その人の置かれている個人的な状況で判断するしかない
- 2008年のリーマンショックで物件価格がとても安くなった
- 2012年ぐらいのアベノミクス以来、物件価格は上昇している
- 2020年の東京オリンピックが終われば東京の物件は安くなると言われている
ただし未来は誰にも読めない
- 今これを書いているのは2017年
- 数年後に安くなる可能性は確かに高い気がする
- でもその待つ間にも賃貸の家賃を払い続ける必要がある
- そう考えれば多少割高だったとしても、今買っても良いのではと判断した
マンション価格についての資料
- マクロでみて今が買い時なのかどうかは東京カンテイの資料をみると良い。
- たとえば下記で70m2換算価格推移がわかる。
- 相場が安いときに買いたいとは思うが、未来は誰にも読めない。
- 結局買いたいときが買い時
- 投資のためにマンションを買うわけではないのだし
我が家の家族構成的な理由
- 現在子供は３歳、０歳の二人
- どうせ引っ越すなら子供が小学生になる前の小さいうちに引っ越したかった。
- 今住んでいるところの近くに引っ越せれば良いが、ちょうど良い物件があるかはわからない
- むしろ学区が変わってしまう可能性の方が高いため
- 結局今回の引っ越しは使う駅は同じだが、今と異なる市区町村に引っ越した
物件探し・内覧
モデルルームについて
- 遊びに行く感覚でたくさん見に行くとよい
- 見にいくだけでカップラーメンとかお菓子とかをもらえたりすることもある
- モデルルームを見に行くと営業電話がたくさん来そうな気がするが以外と来ない
- 買う気が無いならちゃんとそれを伝えれば向こうも無理に押してこない
- むしろ他に良さそうな物件が出たら情報を提供して欲しいと言って、もあまり連絡をしてこなかったり
インターネット・スマホについて
- suumoやHOME'sのアプリで条件をしておき、新しい物件が出たら通知が来るようにしておく
- それにより相場観、すぐ売れる物件、なかなか売れない物件の感覚を身につける
- インターネットに出ないお宝物件はあるのか？→不動産屋に聞いた
- ちょうどその不動産屋が仲介する物件であればインターネットに出す前に紹介してもらえることもあるらしいが、その可能性は低い
- 不動産屋側としてもインターネットで広く募集を募った方が条件の良い買い手が見つかる可能性が高い
- 基本はインターネットに出ている物件情報と不動産屋が持っている物件情報は変わらない
- ただし常に待ちが発生している超都心の土地などであればネットに出る前に売れてしまうこともあるらしい
いろんなタイプの物件を見たほうがよい
- たとえある程度条件が自分の中で決まっていたとしても色々見た方が良い
- たとえばA市で3000万前後の物件を探していた場合
- それに合う物件ばかり見ると、どれも同じに見えて選ぶ決め手がなくなる。
- あえて条件外のB市、C町、また2000万の物件、5000万の物件も内覧すると判断の軸がしっかりしてくる。
- やっぱりA市で3000万だなと確信するかもしれなし、B市もありかも、となるかもしれない
坪単価・平米単価で比較する
- 数ある物件を比較するためには坪単価（平米単価）で比較すると良い。
- 坪単価→その物件の単純な価格ではなく１坪あたりの価格
- 物件価格だけで割高か割安かの判断はできない
- この物件安い！ともっても狭かったりするので単位あたりの価格で判断する
- 私は気になる物件はExcelで坪単価を一覧にして、金額が妥当かどうかの目安にした。
Suumoカウンター
- 無料で相談できるSuumoカウンターだが注意が必要
- 中古よりも新築の高い物件を推してくる
- 予算がかなり高めでも「いけますよ！」といってくる
- 「この物件に内覧の予約入れましょう！」とやたら急かしてくる
- 新築のマンションや戸建ならハウスメーカーを推薦してくる
- 保険の窓口的なものと一緒で決して中立の立場ではないようなので注意
- ただし情報収集のひとつとして「相談だけ」をしてみたり、やり口を理解した上で利用するのはアリかもしれない
不動産業者
- 信頼できる不動産営業担当を見つけるのが先決
- ただし100%信頼はできない。結構平気でうそ（というか大げさなことを）言ってくる
- 特に不動産は他の営業と比べて誇張が多い印象
- 不動産業者は一社に限定せず複数の業者の話を聞いた方が良い
- とにかく一番やり取りをするのが不動産の担当営業なので、自分に合う人を見つけたい
内覧の前の下見
- あまり土地勘のない物件の内覧に行く場合は、事前に下見にいくとよい
- リアルな生活を事前にイメージしておくと、内覧の充実度がまったく変わる
- 駅からの距離を確認したり
- 近所のスーパーに行ってみたり、
中古物件の内覧
- 中古物件の場合の内覧は絶対感じ良くするべき
- 売主の立場になればわかる
- 売却後も近所づきあいが続く場合もあるだろうし、変な人に売りたくない。
中古物件内覧時のポイントは以前こちらにまとめたので別途見ていたけると嬉しいです。
売主物件は消費税がかからない
- 売主物件とは不動産屋が売るのではなく個人が直接売る物件
- ただし普通は不動産業者が仲介をする
- 売主物件は個人間売買となるため消費税がかからない
- 消費税がかからない場合は住宅ローン控除が半分になる
- ローン残高（上限2000万）の1%なので20万
- それが10年のため最大200万（2017年5月現在）
購入申込・契約
- だめもとで値引き交渉はするべき
- 私の場合は営業担当にこう言われた
- 「前に購入申し込みをした別の買い手が値引き交渉をして、売り主に断られたので値引きは難しいと思う」
- それでも私が購入申し込みをしたときの値引きはある程度通った
契約の前に資料をもらおう
- 契約の事前に、契約書や重要事項説明書を受け取っておく
- 事前に読み込んで不明点を明らかにしておく
契約時に焦ったこと
- マンションのパンフレットの平米数と登記簿の平米数は違う
- パンフレットは壁芯で面積を表示し、登記簿は内寸のため
- パンフレットの方が広いのは業界では当然のことらしい
- これはもう慣習のためそういうものだと割り切る
- 契約時に登記簿上の面積が狭くてもあせらない。
- パンフレットは壁芯で面積を表示し、登記簿は内寸のため
ローンについて
- 固定か変動かに正解はない
- その人の置かれている状況や考え方・性格によって変わってくる。
私はリスクを減らすために、銀行の固定にした
- でももし子供がいなかったら変動にしたと思う
フラットは団信がつかないので注意
団信込みの実質金利という概念でzaiがランキングを出している
- ただし上記サイトのフラットの金利はAプランで当初10年、Bプランで当初5年の優遇を反映したもの。
その期間を過ぎたら一気に高くなるので注意。
過去の金利の推移は金融機関のページでは確認できない（はず）。
そんなときは価格.comで確認ができる。
基本的に銀行を第１候補とすべきでフラットは下記のような状況の時に検討すると良さそう
- 転職したばかりなどの理由で銀行の審査に通らない可能性が高い時
- 団信が必要ない時（その他の保険でまかなえているとか）
ローンについてはこちらも見ていただけると嬉しいです
まとめ的な感想
新居が楽しみではあるが、それと同時に不安も大きい。
特に住宅ローン。35年…
払いきれるかな…
マンション自体に関しても納得いく物件を探したつもリダが、本当にこれでよかったのかどうか正直迷うところもある。
今日時点ではまだ引っ越しはしていない。
実際に新居で生活を始めたらまた感想は変わるかもしれない。
楽しみと不安が入り混じった状況ではあるが、今更やり直せないので頑張っていくしかない。
引っ越し後に何かあれば、また記事にまとめたい。
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